Massima: nell’ambito dell’esercizio del diritto di prelazione per l’acquisto di un bene demaniale, l’Amministrazione non può determinare l’aumento unilaterale del prezzo di vendita sulla base della variazione del classamento catastale dell’immobile intervenuta quando ormai l’incontro delle volontà è irrevocabilmente avvenuto.

Con la sentenza in commento il Tribunale di Roma, accogliendo la domanda di parte attrice, è intervenuto su un tema delicato quale la modalità di acquisto di un bene demaniale precedentemente dato in concessione a un soggetto come alloggio di servizio.

In particolare, la vicenda si inserisce nell’ambito delle procedure di dismissione degli immobili demaniali del Ministero della Difesa, disciplinate dal D.p.r. 15 marzo 2010 n.90, c.d. Testo unico delle disposizioni regolamentari in materia di ordinamento militare, e su cui sono stati incardinati negli anni diversi ricorsi presso il Giudice amministrativo per vizi attinenti alla procedura stessa.

È opportuno, pertanto, evidenziare alcuni aspetti della materia di cui trattasi.

Come sopra accennato, con il D.p.r. 90/2010, agli artt.403-405, il legislatore ha provveduto a disciplinare la procedura di dismissione degli immobili concessi sino a quel momento come alloggi di servizio ai dipendenti delle Forze armate e successivamente inseriti in un apposito elenco pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

Difatti, l’art.403, comma 3, del D.p.r. 90/2010, prevede che una volta esperiti gli opportuni accertamenti tecnico-amministrativi, l’Amministrazione Difesa provvede a pubblicare un apposito elenco contenente gli “alloggi non più funzionali alle esigenze istituzionali” e, come meglio riporta il comma 1, “compresi in interi stabili o comprensori abitativi da alienare”.

A seguito di tale pubblicazione, ai sensi dell’art. 404 comma 2, l’Amministrazione provvede, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento verso i concessionari degli immobili indicati nell’elenco, a: a) comunicare “l'offerta di acquisto, contenente il prezzo, le condizioni di vendita e le modalità di esercizio del diritto” di prelazione; b) trasmettere “il modello di risposta con il quale i conduttori esercitano i loro diritti per l'acquisto dell'intera proprietà, dell'usufrutto o della volontà di continuare nella conduzione in locazione dell'alloggio”.

L’esercizio del diritto di prelazione, pertanto, verrebbe esercitato con la compilazione del relativo modello, e contestuale versamento della caparra determinata nella misura del 10% del prezzo di vendita, il quale a sua volta viene calcolato secondo i parametri del libero mercato, o in mancanza, secondo quelli rilevati dall’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), al netto delle deduzioni operate in base all’art.404, comma 6.

Nel caso di specie, l’attore aveva esercitato correttamente il proprio diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni previsto dalla normativa di settore, nonché versato contestualmente la caparra confirmatoria.

Tuttavia, l’Amministrazione, nel caso specifico il Ministero della Difesa, ha successivamente rideterminato il prezzo di vendita a seguito di una “variazione dei dati di classamento” che, a detta del Ministero, costituiva un “atto dovuto”, essendo la proposta di vendita della Pubblica Amministrazione risolutivamente condizionata alla definitiva determinazione del prezzo sulla base delle indicazioni aggiornate relative al classamento dell’immobile e alla rendita dello stesso proveniente dall’Agenzia delle Entrate.

Il prelazionario, pertanto, citava in giudizio il Ministero della Difesa per inadempimento contrattuale affinché il Giudice si pronunciasse con sentenza costitutiva ex art.2932 c.c.

Gli argomenti avanzati dall’attore hanno trovato accoglimento nella sentenza in commento in quanto il Giudice, riportandosi ad un consolidato orientamento, ha ritenuto prevalente il principio civilistico per cui allorquando un ente comunica al conduttore la sua intenzione di vendere e, a seguito di tale interpello, il conduttore dichiari di esercitare il diritto di prelazione, si determina a carico di entrambe le parti l’insorgere dell’obbligo di pervenire alla conclusione del contratto o, meglio ancora, la ricezione dell’accettazione dell’offerta da parte dell’attore determina“l’incontro delle volontà e il conseguente obbligo, ricadente su entrambe le parti, di pervenire alla conclusione del contratto non essendo ipotizzabile una retrocessione della procedura”.

Tale orientamento, difatti, ha come assunto che la prelazione darebbe vita ad una sorta di “preliminare unilaterale” condizionato potestativamente alla volontà del concedente di contrarre: la denuntiatio, quindi, realizzerebbe la condizione per far sorgere l’obbligo a contrarre.

Le conseguenze sono rilevanti: il prelazionario può agire ai sensi dell’art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza costitutiva che prenda il posto del contratto non concluso con l’esercizio della prelazione (Cass. 12599/2001; Cass. 6509/94; Cass. 12689/1991).

Con la sentenza in commento, il Giudice ha ritenuto prevalente il consolidamento della volontà negoziale a seguito dell’esercizio del diritto di prelazione rispetto ad una variazione catastale operante ex lege, tanto più che nella proposta di acquisto “non vi è traccia della previsione di una condizione risolutiva collegata a possibili variazioni del prezzo in peius per il privato”.

Sarebbe stato diverso, quindi, se l’Amministrazione, nella propria denuntiatio, avesse offerto l’appartamento in vendita riservandosi di indicare il prezzo in un momento successivo o comunque avesse rimodulato la fase di dismissione, come avvenuto in passato ad esempio per gli immobili di proprietà degli enti previdenziali (cfr. Trib. Milano, 5087/2007).

La fattispecie analizzata nella sentenza in commento è interessante in quanto va inquadrata nella più ampia vicenda che ha riguardato la dismissione degli immobili delle Forze armate negli ultimi 4 anni.

Difatti, sebbene la vicenda appena esaminata sia stata portata all’attenzione del Giudice ordinario, in quanto la questione giuridica oggetto di controversia si è posta in un momento successivo all’esercizio del diritto di prelazione, diversamente è andata per migliaia di conduttori di alloggi di servizio delle Forze armate che hanno ritenuto invece di impugnare i provvedimenti di rideterminazione del prezzo di vendita innanzi ai Tar competenti per territorio per gravi vizi di istruttoria e di motivazione e che hanno avuto esiti diversi tra loro.